GIRARD-ELKAIM AARPI

Avocates Montpellier

Le droit privé de la construction regroupe également un domaine très vaste. Il rassemble l’ensemble des conflits qui peuvent s’élever à l’occasion de la réalisation de travaux, notamment entre le maître d’ouvrage, celui qui a commandé les travaux, et le maître d’œuvre (architecte), les entreprises ayant réalisées les travaux commandés, ou à l’égard de tiers (par exemple les voisins ou des acheteurs). 

Le droit de la construction a pour objet de résoudre tous les litiges relatifs à la réalisation de travaux notamment au titre de la mauvaise exécution des ouvrages (malfaçons, vices de construction, vices apparents ou cachés), des non-exécution, surfacturations, abandons de chantiers, dommages matériels et corporels causés aux tiers, troubles de voisinages, catastrophes naturelles.

Le droit de la construction implique la mise en œuvre de règles de droits spécifiques et d’assurances dédiées, le contrat de louage d’ouvrage conclu pour la réalisation des travaux engage la responsabilité des constructeurs et met en œuvre des assurances particulières. 

Le contrat de louage d’ouvrage

Le contrat de louage d’ouvrage est un contrat spécial figurant aux articles 1779 et suivants du Code civil, qui encadrent les conventions conclues entre le maître d’œuvre qui commande les travaux et les constructeurs ou assimilés « architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens » qui les réalisent. 

Ainsi, en vertu de ce contrat, l’entrepreneur devra exécuter les travaux prévus dans les délais impartis (en pratique, une garantie de 5% sur ces acomptes est retenue par le maître d’ouvrage jusqu’à la fin des travaux pour s’assurer de la bonne coopération de ce dernier) tout en respectant la législation en vigueur, les normes et règles de l’art applicables.

Il en va de même pour les obligations pesant sur les architectes et les bureaux d’études dans le cadre des études avant-projet, de la réalisation du permis de construire, du choix des entreprises, du suivi du chantier, des opérations de réception. Ces derniers assistent le maître d’œuvre selon les éléments prévus aux contrats, conception des plans de construction, direction et coordination des travaux, choix des entreprises et des sous -traitants et assistance lors de la réception des travaux.

La responsabilité des constructeurs

Le régime de cette responsabilité est consacré aux articles 1792 et suivants du Code civil. En effet l’article 1792 dispose que « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Sont réputés constructeurs de l'ouvrage (article 1792-1 du Code civil) :

  • Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
  • Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
  • Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage

 

De fait, avant ou après la réception (article 1792-6 du code civil) des travaux, divers dommages sont susceptibles d’être retenus. Il s’agit entre autres des défauts affectant l’ouvrage, des retards dans l’exécution des travaux, les désordres relevés avant ou après la réception.

La mise en jeu de la responsabilité des entrepreneurs, des architectes, des entreprises sous-traitantes, ou même du maître d’ouvrage, implique de facto celle de leurs assureurs. En effet, ces diverses responsabilités sont généralement couvertes par des garanties obligatoires prévues par la loi. On distingue ainsi :

  • La garantie de parfait achèvement

Elle est prévue par l’article 1792-6 al 2 du code Civil qui dispose que : « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception… ». Ainsi, pendant l’année qui suit la réception des travaux, les entreprises responsables de la construction seront tenues de réparer tous les désordres mentionnés dans le procès-verbal de réception ou révélés au cours de cette période.

Afin de mettre en œuvre cette garantie de plein droit il est indispensable d’agir très rapidement. Il est nécessaire de saisir la justice dans le délai d’un an.

  • La garantie biennale

Cette dernière figure à l’article 1792-3 qui prévoit que « les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Cette garantie concerne essentiellement le dysfonctionnement de tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés sans porter atteinte à la solidité de la construction en elle-même.

En l’absence d’accord de reprise par le constructeur, la garantie biennale implique également pour être mise en œuvre de saisir la justice dans le délai de deux ans prévus.

  • La garantie décennale

Enfin la garantie décennale (article 1792 du Code civil) peut être mise en œuvre pendant les 10 ans suivant la réception des travaux.

Elle concerne les vices ou dommages de construction d’une certaine gravité, affectant la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables ou rendant l’ouvrage impropre à l'usage auquel il est destiné, apparus dans toute leur ampleur après la réception des travaux.

On parle d’atteinte à la solidité lorsqu’il y a par exemple, des risques d’effondrement ou d’écroulement. Les différents cas d’impropriété peuvent de leur côté, concerner des fissures intérieures ou de façades, l’étanchéité d’une partie de l’immeuble, le défaut d’isolation thermique etc.

L’ensemble des constructeurs doivent être assurés au titre de la garantie décennale. Ils doivent fournir une attestation d’assurance en cours de validité au moment de la signature du contrat. Le défaut d'assurance décennale est un délit puni de 6 mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende.

Il appartiendra au maître d’œuvre qui commande les travaux d’être vigilant sur les domaines d’activités couverts par l’assurance souscrite. L’attestation d’assurance précise en effet les domaines d’intervention pour lesquels les constructeurs sont assurés à ce titre.

Forte d’une solide expérience en droit de la construction, Maître Joanna ELKAIM vous accompagnera pour toutes les revendications relatives à l’une ou l’autre des garanties légales. Que ce soit lors de la mise en demeure de l’assurance catastrophe naturelle, construction dommage-ouvrage, ou des garanties de parfaite achèvement, biennale ou décennale, de la mise en cause des différents intervenants à l’ouvrage, de la réalisation d’expertises amiables contradictoires ou judiciaires de la phase conciliatoire (les litiges en construction en France durant généralement plus de 2 ans, cette phase doit être particulièrement privilégiée), ou devant la juridiction compétente, bénéficiez d’une écoute attentive et de conseils avisés.

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